Veiling

In tegenstelling tot de gebruikelijke besloten (onderhandse) verkoop van onroerend goed tussen koper en verkoper, worden de aangeboden huizen op een executieveiling openbaar verkocht. De procedure voor het kopen van een huis op een veiling, verschilt op een aantal belangrijke punten van onderhandse verkoop. Hieronder schematisch de belangrijkste verschillen tussen onderhandse en openbare verkoop:

Reguliere huizenmarkt:

  • Onderling overleg tussen koper en verkoper
  • Evt. ondersteuning van reguliere makelaar
  • Partijen zijn vrij om afspraken te maken
  • Besloten gebeurtenis
  • Prijs onderling overeen te komen
  • Afspraken in koopakte
  • Verkoop openbaar na vastlegging akte in het kadaster

Openbare veiling:

  • Tijd en plaats zijn vooraf bepaald
  • Voorwaarden liggen vast, behalve de prijs
  • Openbare gebeurtenis
  • Prijs per opbod en afslag
  • Vooraf gestelde regels
  • Verkoop vooraf aangekondigd

Meerdere soorten openbare veilingen

Huizen of objecten kunnen op vier verschillende wegen op een openbare veiling worden aangeboden. In 95% van de gevallen betreft het echter executieverkoop.

  1. Executieveilingen, gedwongen verkoop van een huis.
    Wanneer een woning of object openbaar geveild wordt, is dat meestal omdat de eigenaar niet meer aan zijn maandelijkse hypotheeklasten kan voldoen. De schuldeiser probeert dan via executieverkoop alsnog (een deel) van de openstaande schuld terug te vorderen.
  2. Vrijwillige veiling, veilingvoorwaarden opgesteld door de notaris.
    Een vrijwillige veiling vindt op vrijwillige basis plaats, de eigenaar verwacht meer opbrengst uit de markt te kunnen halen dan bij verkoop van het huis of een obect via een makelaar. Het komt voor dat een huiseigenaar zijn huis vrijwillig op de veiling aanbiedt, in de hoop het zo sneller en zonder ontbindende voorwaarden te kunnen verkopen.
  3. Beslaglegging, vonnis van de rechter, of notariële akte van betalingsverplichting.
    Executieveiling vereist door een schuldeisende partij, anders dan de hypotheekverstrekker.
  4. Openbare inschrijving
    Veiling waar vooraf bij de notaris op moet worden ingeschreven middels een inschrijfbiljet, het lijkt op een openbare veiling, maar er zijn verschillen, een bieding moet u schriftelijk met een inschrijfbiljet uitbrengen en er wordt geen inzetpremie uitgeloofd. Om de geheimhouding en integriteit van het veilingbiljet te waarborgen, dient het veilingbiljet in een gesloten envelop te worden aangeleverd.
  5. Belangrijkste verschillen openbare veilingen
    Het grootste verschil tussen de vrijwillige en executieveiling zit hem in de toepasselijkheid van de algemene veilingvoorwaarden . Het is daarom raadzaam om voorafgaand aan de veiling te informeren volgens welke voorwaarden het beoogde object wordt aangeboden en of daaraan kan worden voldaan. Daarnaast kan bij executieverkoop in de periode tussen aankondiging en verkoop een onderhands bod worden uitgebracht (biedingsformulier). Bij een vrijwillige veiling is dit niet het geval.

De inzetpremie waar de hoogste bieder bij een executieveiling recht op heeft, geldt niet bij een openbare inschrijving.

Wie geïnteresseerd is in het kopen van een huis op een openbare veiling, moet zich goed voorbereiden op de daar geldende gang van zaken. Klakkeloos gaan bieden op een executieveiling zonder de juiste voorkennis, kan grote (financiële en juridische) problemen veroorzaken.

Voor de veiling

Bezichtigen van een veilingobject
Een huis of object wat wordt aangeboden op de veiling is lang niet altijd vooraf te bezichtigen. Er is dan geen of weinig informatie over de staat waarin het huis of object zich bevindt, wat het inschatten van een redelijke prijs, de mate van bewoonbaarheid en eventuele verbouwingskosten lastig maakt.

Financiering
Kopen van een huis of object op een huizenveiling kent geen ‘voorbehoud op financiering’. De koper is dus verplicht het object af te nemen, ook als later blijkt dat hij de hypotheek niet rond krijgt. Wanneer niet aan de betalingsverplichting kan worden voldaan, volgt een flinke boete. Onderzoek daarom van te voren altijd de mogelijkheden tot financiering. Sommige veilingen vragen vooraf om legitimatie en een ‘verklaring van gegoedheid’, om problemen achteraf te voorkomen.

Onderhandse executoriale verkoop
Tot 14 dagen voorafgaand aan de veiling, kan een huis of object alsnog onderhands (biedingsformulier) worden verkocht. Iedereen kan daarvoor een schriftelijke bieding doen bij de veilingnotaris. Wanneer een bod door zowel de schuldeiser als de schuldenaar wordt aanvaard, moet het daarna nog worden goedgekeurd door de voorzieningenrechter. Is dit het geval, dan wordt het pand teruggetrokken uit de veiling.

Tijdens de veiling

Opbod en afmijnen
Het bieden op een huis of object op een veiling gebeurt in twee fases. Eerst wordt per opbod een prijs vastgesteld: bieders steken hun hand in de lucht, totdat de veilingmeester na het hoogste bod afslaat. In de tweede fase (het afmijnen) roept de afslager een steeds lager bedrag (eindigend bij het per opbod vastgestelde bedrag), totdat iemand ‘mijn’ roept. Diegene wordt dan eigenaar van het object.

Bieding
Een veilingbod is altijd onvoorwaardelijk, ook als later blijkt dat de financiering of eventuele benodigde vergunningen niet zijn te realiseren. Alleen bij een hoger bod, het afgelasten van de veiling of het niet gunnen van de koop door de verkopende partij, vervalt het bod.

Gunning
Nadat een bod definitief is afgeslagen, mag de verkopende partij (meestal de bank) bepalen of hij het huis of object aan de koper ‘gunt’ of niet. Wanneer dit niet het geval is, heeft de koper recht op een inzetpremie, die hem door de niet-gunnende partij moet worden betaald. Als de bank de koop wel gunt, betekent dat automatisch dat de koopovereenkomst onvoorwaardelijk tot stand is gekomen.

Na de veiling

Betaling
Binnen zes dagen na de gunning, moet de koper de notaris een waarborgsom betalen van 10% van de koopsom. Daarnaast moet binnen deze termijn nog een aantal betalingen worden voldaan, waaronder de inzetpremie en het honorarium voor de notaris. Het restant van de kosten (hoofdsom en eventuele bijkomende kosten voor bijvoorbeeld ontruiming) dient binnen zes weken na de gunning te zijn betaald. Kan de koper hier niet aan voldoen, dan riskeert hij een aantal boetes.

Juridische en feitelijke levering
Een koper wordt pas daadwerkelijk eigenaar van het veilingobject, nadat aan alle betalingsverplichtingen is voldaan. Daarna volgt de levering van eigendom middels inschrijving in de openbare registers van het Kadaster en is de koper juridisch eigenaar. De woning of het object kan nu feitelijk worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar, waarmee de koop definitief is afgerond.

Ontruiming
Wanneer na de koop blijkt dat het veilingobject nog bewoond wordt zijn de kosten voor ontruiming voor rekening van de nieuwe eigenaar.

OGS-Utrecht kan de regie in dit traject van u overnemen. OGS-Utrecht heeft het contact met de deurwaarder, slotenmaker en plant onder toezicht van politie de ontruiming in. Dit tegen een vooraf opgeven vast tarief. Als wij van u de originele grosse van de notariële ontvangen kunnen wij dit proces opstarten.

Met het volgen van dit traject is het risico van huisvredebreuk volledig uitgesloten!
Na het binnentreden van de woning kan er direct een advies en kostenopgave volgen voor het leegruimen en schoonmaken van de woning.

Meer weten over veilingprocedures?

Bovenstaande tekst is slechts een beknopte samenvatting van de belangrijkste zaken rondom het kopen van een huis of object op een veiling.

Overweegt u om een woning te kopen op een veiling? De executieveiling is openbaar en iedere particulier mag daar bieden. Wees voordat u gaat bieden wel goed op de hoogte van alle veilingvoorwaarden en veilingprocedures, er spelen immers grote belangen. De bijzondere veilingvoorwaarden staan vermeld bij het object in downloads of kunt u deze opvragen bij de notaris die bij het object vermeld staat.

Bieden op een huizenveiling (met veel drukte en concurrentie) kan veel spanningen veroorzaken. Als u van plan bent om op een veiling een huis te kopen moet u de financiering voor de veiling al geregeld hebben, op een veiling is het niet mogelijk dit achteraf te regelen.

Een huis kopen op een veiling is definitief, er gelden geen ontbindende voorwaarden. Als u op de veiling een huis koopt zult u de notaris een bewijs moeten laten zien dat u over genoeg financiële middelen beschikt om het huis én de veilingkosten te betalen (dit kan ook een hypotheek zijn).

Als onderdeel van een goede voorbereiding, doet u er altijd verstandig aan om deskundig advies in te winnen bij OGS-Utrecht of informatie in te winnen bij de desbetreffende notaris.

De veilingkosten worden voor het grootste deel gevormd door de koopsom voor het aangekochte object. De overige kosten die de koper i.v.m. de veiling verschuldigd is, bestaan uit:

  • Overdrachtsbelasting
  • Honorarium voor de notaris
  • Inzetpremie (indien van toepassing)
  • De kosten van advertenties en organisatie (zaalhuur, afslagersloon) van de veiling
  • Kosten voor Kadastrale rechten en –recherche
  • Kosten voor doorhaling van inschrijving en beslagen
  • (Indien daarvoor verantwoordelijk) de vaste lasten van het pand over het lopende jaar en achterliggende jaren
  • Eventuele kosten voor een akte de command
  • Overige kosten en lasten uit de bijzondere veilingvoorwaarden

Het totale bedrag aan veilingkosten verschilt per keer. De notaris kan dit per object nauwkeurig uitrekenen.

Notariskosten

De notaris heeft een groot aandeel in alle onderdelen van het veilingproces, vanaf de aankondiging tot aan de feitelijke overdracht. De vergoeding voor zijn inzet komt grotendeels voor rekening van de koper. Voor notariële handelingen bestaan sinds 1999 geen vaste tarieven meer. Het is bij een openbare veiling dan ook lastig om van tevoren in te schatten wat u aan notarieel honorarium kwijt bent, omdat u geen vrije keuze hebt gehad in de aanstelling van de notaris. Wel kunt u bij de KNB een grove indicatie opvragen voor de verschillende te verrichten handelingen.

Belasting

Voor de aanschaf van een veilinghuis moet rekening gehouden worden met de volgende belastingen:

  • Overdrachtsbelasting (voor woningen geldt een percentage van 2%. Voor niet-woningen geldt een percentage van 6% van de koopsom, eventueel vermeerderd met erfpachtcanon en bijkomende kosten)
  • 21% BTW over het totaal aan notariskosten.

Financiering van een aankoop

Op de reguliere huizenmarkt kan een pand worden aangekocht onder voorbehoud van het verkrijgen van een hypotheek. Bij het kopen van een veilinghuis is dat niet mogelijk; ieder uitgebracht bod is onvoorwaardelijk . Voorafgaand aan de veiling zullen gegadigden dus zeker moeten zijn van voldoende financieel draagvlak voor het kunnen doen van een bod. Als blijkt dat voor de aankoop een hypotheek nodig is en deze kan niet binnen de gestelde termijn worden gerealiseerd, dan is de koper officieel in gebreke. Hierop volgt een forse boete.

Betaling

Betaling door de koper/akte van kwijting
Binnen zes dagen na de gunning moet de koper een waarborgsom van 10% van de koopsom betalen aan de notaris. Het afgeven van een bankgarantie mag eventueel ook.

Binnen diezelfde termijn van zes dagen moeten ook de overige veilingkosten worden voldaan.

De overige kosten, waaronder het restant van de koopsom, eventuele ontruimingskosten en kosten voortvloeiend uit bijzondere veilingvoorwaarden, dienen binnen zes weken na de gunning te zijn voldaan.

Wanprestatie
Bij het niet nakomen van afspraken door een ieder van de betrokken partijen, is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voortvloeiende schade (plus eventuele bijkomende kosten en rente) van de tegenpartij. Hierbij geldt wel dat de nalatige partij officieel in verzuim moet zijn. Dat wil zeggen dat hij door een deurwaarder of per aangetekend schrijven in gebreke is gesteld en hierop niet binnen drie dagen reageert met het nakomen van zijn verplichtingen.

De wederpartij kan er nu voor kiezen om de koopovereenkomst te vorderen of deze te laten ontbinden:

Vordering van de koopovereenkomst
Dit heeft alleen zin indien dit redelijkerwijs van de nalatige partij kan worden geëist. In dat geval is de nalatige een dagelijkse, direct opeisbare boete verschuldigd van drie promille van de koopsom, met een minimum van € 1.000, -, tot aan het moment dat hij zijn verplichtingen heeft voldaan.

Ontbinding van de koopovereenkomst
Ontbinden kan alleen door rechterlijke tussenkomst. De nalatige partij verbeurt een onmiddellijke opeisbare boete van 15% van de koopsom tegenover de wederpartij. Zie ook artikel 22, AVVE 2006.

Huisvesting/vergunningen
Net zoals voor de financiering, geldt bij de aankoop van een veilinghuis geen recht van voorbehoud op het krijgen van vergunningen. De koop is onherroepelijk, ongeacht het achteraf wel of niet toekennen van eventuele noodzakelijke vergunningen voor bijvoorbeeld huisvesting of verbouwing. Informeer vooraf dus altijd naar de gebruiksmogelijkheden, zeker met plannen voor het vestigen van een bedrijf.

Als koper op een veiling is het van groot belang vooraf kennis te nemen van de algemene en bijzondere veilingvoorwaarden . In de veilingadvertenties staat vermeld welke veilingvoorwaarden op de betreffende veiling van toepassing zijn. In geval van twijfel over de inhoud is het verstandig uw notaris te raadplegen.